Один из самых надёжных способов, при помощи которых богатые хранят деньги — недвижимость. Казалось, эта отрасль могла развиваться бесконечно — к выгоде не только застройщиков, но и производителей стали, стекла, дерева и бетона. Даже в первое время проведения СВО строительная отрасль продолжала расти. Однако после 8 месяцев покупательная способность населения упала, а вокруг образовалось слишком много свободных площадей от ушедших иностранных компаний и российских предприятий-банкротов.
Производство стройматериалов потеряло клиентов среди российских строек и иностранной торговли. От стройматериалов будущее России зависит даже в большей степени, чем от постройки жилых зданий, в которые никто не заселяется из-за недостатка денег. Расширение производственных мощностей напрямую зависит от зданий и дорог, которые делают из стройматериалов, а сталь и стекло используются как сырьё для других отраслей промышленности.
I. Падение строительства
С началом 2023 г. по всей России стартовало почти вдвое меньше новых проектов строительства жилья по сравнению с началом 2022 г. Причина — падение спроса. На конец 2022 г. нераспроданными оставались квартиры в различной стадии готовности, площадью в 66% от общего объёма рынка.
Падение строительства наблюдается по всей стране, но в Москве и Санкт-Петербурге по-прежнему сохраняется рост. Рост центра на фоне регионов иллюстрируют прогнозы, по которым доля одной столицы в строительстве торговых площадей во всей стране может превысить 50%, несмотря на то, что на начало 2023 г. в Москве пустуют 7-10% уличных магазинов и 15,6% площади ТЦ, но торговые центры — необходимая часть застройки Москвы.
В Москве и Санкт-Петербурге также сосредотачивается большое количество офисов. В 2022 г. сдали в аренду на 43% меньше офисов, чем ожидали по прогнозам, которые составили ещё до СВО. Опустело 80% элитных офисов, так как их в основном занимали западные компании, которые сейчас ушли из России. Общий спрос на офисы всех классов сократился в полтора раза.
Динамику спроса во всей стране отражает строительство складов для логистики (логопарков): оно тоже упало в два раза после начала СВО. Эксперты объясняют, что компании пользуются складами ушедших иностранных собственников, и предоставляют в субаренду собственные склады, которые опустели из-за падения производства и торговли.
Строительство складов, специализированных под конкретных заказчиков, упало в 9 раз из-за того, что юридически нельзя отказаться от аренды раньше срока. «Коммерсантъ» считает значительной возможность разорвать контракт раньше срока, потому что бизнес опасается совершать долгосрочные вложения ввиду дестабилизации ситуации на рынке из-за СВО.
Показателен и тот факт, что вместо строительства на новых участках, девелоперы в последнее время сосредоточились на выкупе активов обанкротившихся владельцев. С 2023 г. интерес к приобретению недвижимости банкротов вырос на 14,34% по сравнению с концом 2022 г.
На торгах обанкротившихся компаний участки и имущество покупают за меньшую цену, чем на открытом рынке, из-за меньшей конкуренции, отсутствия части посредников и необходимости срочно получить деньги за собственность.
В то же время рост цен на жилье отстаёт от роста цен на строительные материалы. Темпы роста цен на жилье после начала СВО составят примерно 0,2% в месяц, при этом с 2018 по 2023 гг. цена прокатного стального листа выросла на 33%, а другие материалы ещё выше: шифер — 54%, строительные смеси — 62%, древесноволокнистые плиты — целых 164%.
Складывается ситуация, при которой рост цен на сырьё продолжается, но из-за низкого спроса на возведение новых зданий строительная отрасль не может компенсировать издержки и нормально извлекать прибыль.
Дополнительные трудности для девелоперов создают проблемы на рынке труда. К концу 2022 г. из-за мобилизации возникла опасность коллапса части строек. Бизнес просил отсрочку для руководителей проектов, инженеров, конструкторов, архитекторов, IT-специалистов строительного сектора, и рабочих с профильным образованием. Но на данный момент официально бронь от мобилизации в строительной отрасли никому не полагается.
Исходя из сказанного, самый очевидный способ поднять спрос — снизить цены. Но вместо этого собственники строительных компаний предпочитают экономить на качестве жилья.
Так, за 2022 г. в Москве площадь жилья сократилась в среднем на 12%, достигнув исторического минимума 46,8 квадрата. С 2020 г. доля студий в общем объёме предложения увеличилась с 12% до 23% и их площадь уменьшились в среднем на 2,4 кв. м, до 24,2 кв. м, а однокомнатных квартир с 29% до 35% и площадь на 2,5 кв. м, до 38,3 кв. м. Средняя площадь проданной квартиры в новостройках Москвы сокращается в среднем на 10% год от года.
II. Бизнесу может что-то помочь?
«Независимая газета» считает, что вне зависимости от ситуации со спросом на новое жильё, «нет времени и поводов» впадать в стагнацию. Источник также приводит оценку эксперта компании «ИВА Партнерс»:
«Дополнительный спрос могут обеспечить программы восстановления разрушенных городов в новых субъектах Федерации».
Вице-премьер РФ также отмечает:
«В связи с обстрелом со стороны Украины возникают риски повреждения домов и объектов соцкультбыта граждан, проживающих вблизи приграничных территорий. В настоящее время в Белгородской, Курской, Брянской областях мы столкнулись с ситуацией, когда требуется расселение жителей в связи с прямой угрозой их жизни».
Наиболее сложная ситуация по данным на февраль 2023 г. — в Белгородской области: отселили уже более 3,7 тыс. жителей из домов площадью более 108 тыс. кв. м. Пострадавшие дома скорее всего потребуется ремонтировать, восстанавливать, либо возводить вместо них новые здания.
Помимо разрушений от СВО, строительные компании надеялись на льготную ипотеку от государства. 80-90% сделок с недвижимостью совершаются с использованием заёмных средств и каждая вторая — по госпрограммам. Государство и ранее подпитывало строительную отрасль за счёт скидок гражданам на ставки по кредиту. Последняя программа льгот истекала в 2023 г. Её продлили, увеличили ставку кредита с 7% до 8%.
Между тем ипотеку выдают всё меньшему числу граждан. В январе 2022 г. заключили на 19% меньше ипотечных договоров чем в январе 2021 г., а в январе 2023 г. выдача ипотеки сократилось ещё в 4 раза. Если эта тенденция сохранится, меры государства, как и спрос на восстановление разрушенных зданий, лишь несколько сгладят кризис отрасли, но не остановят её дальнейшее падение.
III. Что с производством стройматериалов?
В текущих экономических условиях строительство недвижимости требует больше денег из-за роста цен на стройматериалы, однако в их производстве дела обстоят также не лучшим образом.
В декабре 2023 г. производство стройматериалов просело на 14.9% по сравнению с февралём 2022 г. Выпуск продукции упал в основном по материалам, которые продавали за границу. Например, в 2022 г. на 43% рухнуло производство стекла.
Стоит заметить, что производство материалов, которые в основном шли на потребление на внутреннем рынке, не сильно пострадало, а в некоторых сегментах даже наблюдался небольшой рост в 1-2%. Но это едва ли можно считать чем-то обнадёживающим: рост незначительный и сам по себе он не повлечёт за собой открытие новых заводов. Кроме того, до СВО загрузка производства стройматериалов варьировалась от 60 до 70%.
И главной проблемой здесь выступают трудности с импортным оборудованием.
Даже спустя год специальной военной операции и, несмотря на многочисленные заверения властей в стиле 2014-2015 гг. об импортозамещении, около 70% российских стройматериалов по-прежнему изготавливают при помощи импортной техники, ремонт и обновление которой из-за санкций затруднён.
«...с помощью зарубежного оборудования выпускают практически все российские кирпичи, плитку, керамогранит, сантехническую керамику, саморезы, герметики, газобетон и др.». — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум».
Западные санкции распространяются на продажу части техники, которую используют в производстве строительных материалов, помимо этого санкции нарушают прежние цепочки поставок и приводят к сбоям и потере рентабельности сделок. По этой причине компания-производитель строительной и горнодобывающей техники Caterpillar приостановила деятельность своих заводов на территории России. Эта американская компания производит самосвалы, экскаваторы и комплектующие к ним. Из-за санкций поставки оборудования для лесозаготовок и дорожного строительства в Россию остановил и другой американский производитель — Deere.
Помимо иностранного оборудования, российская индустрия стройматериалов зависит от поставок сырья.
«За рубежом закупается сырьё для производства красок и монтажных пен. Западные санкции привели к проблемам с ремонтом техники и ввозом необходимых ресурсов». — рассказывает управляющий партнёр компании «Метриум».
Также 30% лифтов российского производства делают из иностранных комплектующих и ещё 13% лифтов полностью привозят из западных стран. При этом некоторые лифтостроительные заводы в России принадлежат иностранной компании Otis, которая поставила 16% лифтов установленных в РФ в 2021 г. Otis из-за СВО больше не принимает заказы в России вместе с ещё двумя производителями лифтов и экскаваторов: финской KONE и немецкой TK Elevator.
Может ли здесь помочь Китай? Вряд ли, ведь китайские лифты не пользуются спросом в РФ. Опыт использования лифтов от китайских производителей показал, что их приходилось часто ремонтировать. А тот факт, что запчасти нужно везти из Китая, значительно затрудняет обслуживание. Замену ушедшим лифтовым компаниям российские заказчики ищут в Турции и Корее.
В то же время, вытесненный из Европы российский экспорт стройматериалов также не очень охотно идёт в Китай. Помимо большого плеча подвоза, источники «Коммерсанта» сообщают о большой конкуренции на рынке КНР, из-за которой вакансии на заказы находить трудно и долго.
IV. Что ожидает отрасль?
Строительная индустрия и связанные с ней отрасли продолжат сокращаться, так как доходы населения не увеличиваются, а бизнес РФ проигрывает в конкуренции иностранным компаниям. Анализ экспертов показывает, что предложение будет восстанавливаться быстрее спроса, а это значит, что кризис в целом сохранится.
При текущей динамике это говорит о постепенном сжатии отрасли. Представитель «Северстали» прогнозирует уменьшение потребления стали на 3% год от года, «Союзцемент» предполагает падение потребления цемента на 5,9%. При нестабильной мировой политической и экономической ситуации следует быть готовыми и к более резким падениям.
Ещё неизвестно, как Россия справится с заменой устаревшего оборудования, ведь западные санкции прервали многие прежние поставки, а Китай не торопится заменять Запад. Как и в случае с автомобилями, Китай не видит в России рынка для дорогих потребительских товаров из-за беднеющего населения. А это значит, согласно отмеченным факторам — сокращение господдержки строительной отрасли в виде уменьшения выдачи ипотеки, повышение процента за неё, и неоптимистичные прогнозы представителей стройбизнеса о том, что российский производитель вряд ли оправится от кризиса в ближайшие годы.
Всё это в конечном итоге лишь усилит деградацию российской экономики, разрушение производительных сил и сокращение рабочих мест. Капитализм стремительно разрушает один сектор бывшей советской республики за другим.
Источники
- Коммерсантъ: «Девелоперы спрятались в котловане» от 27 февраля 2023 г.
- Коммерсантъ: «Торгцентры расширяются в регионах» от 23 января 2023 г.
- Коммерсантъ: «Замещение дошло до магазинов» от 22 января 2023 г.
- Коммерсантъ: «Заявить не значит заселить» от 26 января 2023 г.
- Коммерсантъ: «Компании уплотняются» от 28 декабря 2022 г.
- Коммерсантъ: «Логопарки не сложились у девелоперов» от 6 октября 2022 г.
- Коммерсантъ: «Логопарки не нашли заказчиков» от 19 сентября 2022 г.
- Коммерсантъ: «Центр реализовался как площадка» от 7 апреля 2023 г.
- Коммерсантъ: «Новостройки замерли без покупателей» от 17 июля 2022 г.
- Коммерсантъ: «Власти последят за ценами на сталь» от 6 апреля 2023 г.
- Коммерсантъ: «Мобилизовать — не строить» от 2 октября 2022 г.
- Коммерсантъ: «Квартиры уплотнились» от 27 июля 2022 г.
- Независимая газета: «Обвал производства стройматериалов оттенил строительные рекорды» от 2 февраля 2023 г.
- Коммерсантъ: «Льготной ипотеке донастроили процент» от 15 декабря 2022 г.
- РБК: «Крупнейший производитель сельхозтехники приостановил поставки в Россию» от 10 марта 2022 г.
- РБК: «Застройщики начали искать замену европейским лифтам в Китае и Корее» от 21 марта 2022 г.
- Коммерсантъ: «Сталь закрепляется в Индии» от 22 декабря 2022 г.
- Коммерсантъ: «Предложение жилья восстанавливается быстрее спроса» от 23 декабря 2022 г.
- Коммерсантъ: «Сталь не гнется под санкциями» от 31 января 2023 г.
- Коммерсантъ: «Цемент застыл» от 5 апреля 2023 г.